Elimina la cláusula suelo de tu hipoteca.

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No te quepa la menor duda que ahorrarás bastante dinero en el pago de tu hipoteca. ¿Quieres saber cuánto?.

El pasado 9 de abril publicamos en este magazine un artículo acerca de una sentencia dictada por  el Juzgado Número 11 de los Mercantil de Madrid, fechada el día anterior, sobre las cláusulas suelo respondiendo a una macrodemanda de 15.000 usuarios que afecta a casi todas las entidades del país y que, según Adicae, la asociación de consumidores que impulsó el pleito hace más de cinco años, a todas aquellas hipotecas de particulares que tengan una cláusula suelo, unos dos millones (sobre un total de 4,5 millones). La Sentencia, además de anular dichas cláusulas obliga a devolver las cantidades indebidamente cobradas desde 2013.

A raíz de la citada sentencia hemos recibido en este medio bastantes consultas de cómo se debe de actuar para eliminar dichas cláusulas, lo cual nos ha llevado a elaborar este monográfico que, esperamos, sirva de ayuda no sólo a quienes se han dirigido a nosotros sino a todos aquellos cuya hipoteca estuviese gravada con estas cláusulas suelo.

En principio hemos de señalar que eliminar estas cláusulas es más sencillo de lo que puede parecer, de manera que, en la mayoría de casos, con el procedimiento adecuado se consiguen eliminar. Es por ello que, quienes están pagando más de lo que les corresponde por su hipoteca, deberían intentar eliminar las condiciones que llevan inherentes las cláusulas suelo, sin dejarse amilanar por el hecho de enfrentarse a entidades con bastante poder, por ser cada vez más las sentencias que se inclinan a favor de los sufridores hipotecados, con una porcentaje de victoria del 75%.

 

“quienes están pagando más de lo que les corresponde por su hipoteca, deberían intentar eliminar las condiciones que llevan inherentes las cláusulas suelo, sin dejarse amilanar por el hecho de enfrentarse a entidades con bastante poder, por ser cada vez más las sentencias que se inclinan a favor de los sufridores hipotecados, con una porcentaje de victoria del 75%.”

Los dos puntos más importantes para poder eliminar la cláusula suelo son:

1.- Revisar la oferta vinculante de nuestra hipoteca buscando irregularidades. El Tribunal Supremo en sentencia de 9 de mayo de 2013, estableció unos criterios de transparencia que ningún banco ha cumplido aunque entregase la oferta vinculante.

Además, hace hincapié en que los consumidores deben ser informados de que cuando el tipo de interés baja a determinados niveles, el préstamo se transforma en préstamo a interés fijo variable solo al alza y no se beneficiarán de las bajadas del índice de referencia (en general el Euríbor).

También deben ser informados “de forma clara y destacada”, sin que las cláusulas puedan pasar inadvertidas al consumidor entre otras propias de un contrato tan complejo. Además, el Supremo indica que el consumidor debe ser informado de otros productos para que pueda realizar una comparación y pueda optar después de tener un información suficiente.

La oferta vinculante es un documento que los bancos y cajas de ahorro (entidades de crédito en general) tienen obligación de entregar al cliente. Esta oferta debe contener todas las condiciones financieras del péstamo hipotecario. Así mismo la validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.

¿En qué casos es obligatoria?

Hasta 2007 para hipotecas nuevas con límite de 150.253,03 euros (Orden Ministerial de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios). En este caso cuando sea obligatoria deberá estar firmada por el cliente AL MENOS TRES DÍAS ANTES de la firma de la escritura de la hipoteca.

A partir de del 8 de diciembre de 2007 para hipotecas de CUALQUIER IMPORTE (Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, BOE del 8 de diciembre de 2007) se debería facilitar la oferta vinculante o documentación análoga referente a la hipoteca :

La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos

Sin embargo, la obligatoriedad estricta de los 3 días de acuerdo a la Orden Ministerial de Mayo de 1994 sigue siendo aplicable a las hipotecas sólo a las hipotecas con límite de 150.253,03 euros.

En los casos de subrogación de hipoteca existente con NOVACIÓN también es obligatoria en los mismos límites comentado arriba: Sin embargo no es así cuando haya una subrogación de la hipoteca existente por ejemplo la del promotor y NO haya novación.

Para las hipotecas más nuevas, el 28 de Octubre de 2011 se publicó  la Orden  EHA/2899/2011 que derogada la Orden Ministerial de Mayo de 1994.  Por lo tanto a partir del 29 de Julio de 2012 (fecha establecida para entrar en vigor los cambios sobre la oferta vinculante) deja  de ser obligatoria la oferta vinculante aunque el cliente si puede pedirla.

2.- Preparar un buen escrito de reclamación fundamentado en la falta de transparencia (por ejemplo las irregularidades de la oferta vinculante si existen). Las irregularidades de la oferta vinculante son un muy buen elemento para demostrar falta de transparencia pero tras la sentencia del Tribunal Supremo no son el único motivo por el que puede haber falta de transparencia y por lo tanto ser nula la cláusula suelo.

Seguidamente, explicamos detalladamente los pasos a seguir para eliminar la cláusula suelo:

  • Lo primero que hay que hacer es intentar negociar directamente en vuestra oficina del Banco. Lo más probable es que no consigáis que os eliminen la cláusula suelo, y mucho menos que os devuelvan lo cobrado de más, así que en ese caso hay que pasar al siguiente paso.
  • El siguiente paso es presentar una reclamación al Servicio de Atención al Cliente del Banco (SAC) enviándola o entregándola en tu oficina. La reclamación se puede basar en los dos puntos comentados (falta de transparencia y la falta de reciprocidad), aunque es importante que contenga algún elemento justificando la falta de transparencia ya que sólo exponiendo la falta de reciprocidad os será muy complicado anularla. Es muy importante que reviséis si firmasteis la oferta vinculante pues si no lo hicisteis lo más probable es que el Banco incumpliera la Ley 41/2007 (o la orden Ministerial de mayo de 1994 si la escritura es anterior a Diciembre de 2007 y el importe no supera a los 150.253,03 €)  con lo cual tendréis mucho más fácil la reclamación.
  • La respuesta del SAC tardará bastante, normalmente dos meses, pero si no teníais oferta vinculante es bastante posible que os den la razón. Si la teníais  os la dieron correcta y en el plazo correcto (3 días hábiles anteriores a la firma) va a ser más complicado que os den la razón en el SAC.
  • Si el SAC os da la razón genial! Sino el siguiente paso sería la vía judicial o reclamar al Banco de España. Actualmente, y dado que los bancos no están haciendo caso de los informes del Banco de España, nosotros recomendamos ir por la vía judicial que sí es efectiva..
acuerdo roto

falta de acuerdo

Ponemos a tu disposición, en caso de precisarlo, los siguientes documentos:

– Modelo de reclamación ante la Entidad Bancaria y documentación de ayuda.

– Información sobre demanda judicial.

Para tener acceso a dicha documentación es necesario estar suscrito/a a magazine plazabierta.com, haciendo clic aquí, y mandarnos un e-mail a jurídico@plazabierta.com, ASUNTO: documentación cláusulas suelo. La suscripción es gratuita y en el futuro te reportarán ventajas como ésta. Asimismo, si quieres cuanto te ahorrarías indícanoslo, nosotros nos pondremos en contacto contigo para indicarte los datos que precisamos.

Además, ponemos a tu disposición las siguientes sentencias sobre el tema que nos ocupa para su mejor conocimiento.

Sentencia anulando otra cláusula suelo de Banco Popular en Ávila , recuperando lo pagado de más desde 2013 y condenando al banco también al pago de las costas.

Dos sentencias (en Las Palmas y San Bartolomé de Tirajana) anulando dos cláusulas suelo de Bankia, recuperando lo pagado, y condenando a costas al banco

Sentencia anulando cláusula suelo de la Caja Rural de Zamora y recuperando lo pagado de más desde 2013 y las costas

Sentencia anulando una cláusula suelo de Ibercaja en Tenerife, recuperando las cantidades pagadas desde mayo de 2013

Sentencia anulando otra cláusula suelo de Bankia en Segovia con devolución de las cantidades pagadas y condena en costas al banco

Sentencia anulando una cláusula suelo de Bankia en Las Palmas con devolución de las cantidades pagadas

Sentencia anulando una cláusula suelo en  Gijón (Asturias) de Banco Popular, recuperando las cantidades y condenando al pago de costas al banco

Sentencia anulando una cláusula suelo en Segovia de Banco Popular, recuperando las cantidades y condenando al pago de costas al banco

Sentencia anulando una cláusula suelo del 4,25% de Banco Popular en Las Palmas (Canarias), recuperando las cantidades pagadas de más desde el 9 de mayo de 2013

Sentencia anulando una cláusula suelo de Banco Popular en Madrid, recuperando las cantidades pagadas de más desde el 9 de mayo de 2013 y condenando en costas al banco

Sentencia anulando una cláusula suelo de Bankia en Las Palmas (Canarias), recuperando las cantidades pagadas de más desde el 9 de mayo de 2013

Sentencia eliminando una cláusula suelo de Caja España Duero en Valladolid y recuperando cantidades

Sentencia eliminando una cláusula suelo de Caja España Duero en León y recuperando cantidades

Sentencia eliminando cláusula suelo de Bankia y recuperando retroactivamente 9000 euros

Demanda ganada contra Credifimo eliminando la cláusula suelo de 2 hipotecas y ganando las costas

Auto anulando cláusula suelo de Bankia y recuperando 3000 euros pagados

Sentencia eliminando cláusula suelo del 3,8% de Banco Popular en Barcelona

Sentencia eliminando cláusula suelo en Valencia de Crèdit València (Cajamar)

Sentencia eliminando cláusula suelo del 5% de Banco Popular (IRPH)

Sentencia eliminando cláusula suelo del 3,5% de Catalunya Banc

Sentencia eliminando cláusula suelo de Caja España Duero en León

Sentencia eliminando cláusula suelo de Banco Popular

Sentencia eliminando cláusula suelo de La Caixa en Barcelona de una subrogación del promotor

Sentencia eliminando cláusula suelo de Banco Popular en Valencia

Sentencia eliminando cláusula suelo Caja España Duero

Sentencia eliminando cláusula suelo del Banco Popular en Barcelona

Sentencia eliminando dos cláusulas suelo de Caixabank (La Caixa)

Sentencia eliminando cláusula suelo subrogación Caixa Catalunya

 

 

Feliciano Morales

Licenciado en Derecho. Técnico Superior en Telecomunicaciones. Asesor jurídico de Administración Pública. Administrador Plazabierta.com. Escéptico por naturaleza y soñador de vez en cuando.

Feliciano Morales Escrito por el May 9 2016. Archivado bajo Tu abogado, Vida. Puedes seguir las respuestas de esta entrada por RSS 2.0. Puedes dejar una respuesta o un trackback a esta entrada

1 Comentario por “Elimina la cláusula suelo de tu hipoteca.”

  1. Juan Antonio

    Me gustaría saber si es posible Feliciano, si la única posibilidad de demandar con éxito a la entidad sería la existencia de cláusula suelo, o también sería posible demandarla o tratar de llegar a un acuerdo de rebaja, en caso de que el tipo de interés sea más elevado de lo normal…???
    Cual sería el procedimiento en este último caso…???
    Muchas gracias.
    Un saludo.

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